情報が少ない暗闇の中を・・・
サブプライムローン問題の渦中、
FXにより多額の損失を出した私は、
こんな感情に左右される投資をしてはいけないと思い、
不動産購入の道を模索してきます。
不動産の購入に当たっては、
具体的な参考になる本はほとんどありませんでしたが、
出ている本は全て買って読んだと思います。
正直、全体的な話ですが、本の内容のクオリティとしては、
昨今の本の方が情報量や質は高いと思います。
（それでも５～１０冊に１冊くらいしか買って良かったと思える本はありませんが）
当時はほとんどがノウハウ本というより、
経験談を書いているものが多く、
書いている著者自身も暗中模索の感じではなかったかと、
今振り返るとそんな気がします。
ですので、本からの情報はあまり得られず、
ブログもあったかなかったかという時代でしたので、
とにかく情報がありませんでした。
そんな中でも色々な不動産屋さんに問い合わせをしたり、
不動産を見に行ったりしましたが、
不動産屋さんとの話の中で、
金融機関の情報とか、ほかの物件の紹介とか、
そういった情報の広がりがありました。
それも基本的には今と変わりませんね。
１棟目を買う
そんな中、
とある福岡市の新築アパートに問い合わせをしました。
買うつもりがあったというより、どんな内容なのかということが知りたかったと思います。
その物件を建築した不動産屋さんから、
岡山市の建築中の新築アパートを照会されました。
利回りは１０％程度。
今考えると詐欺か何かかと思いますが（笑）
いかんせん、知識も経験もありませんから、
「新築で１０%ならまあ良いかな」という程度でした。
現地を見に行ったり、周辺の情報収集をしたりしましたが、
立地も需要も賃料相場も申し分なしでした。
そして金融機関への打診もやってもらい、
サブリースまで付けてもらい、
とりあえず申し込んで審査をしてもらったところ、
難なくOKが出たわけです。
最初の契約はさすがに数千万円の契約をするのに、
不安もありましたが、前に進むのみ、
と思っていたので、迷わず契約しました。
運なのか何なのか
今思うと、運が良かったと思う部分もありますが、
情報が少ない無い中で、そういった決断をして実行できるかというところに分があっただと思います。
だからこそ他の人は買わず、私が買えたわけなので、
いつの時代も、他の人がいないところを進んでいく気持ちは大切かなと思います。
昨今は不動産の情報が溢れているので、
基本的にどこを進んでも他の人がいる状況ですし、
情報の差もほとんどありません。
当時と今とでは同じやり方はできません。
安定稼働
物件を購入した後、数年後に売却するまでの間、
１日も空室が出たことがありませんでした。
サブリースはすぐに解除をして、
自分である程度コントロールしていこうと思い、
地場の管理会社委託方式に切り替えました。
大学生用のアパートだったので、
入退去は３月末のみ。
契約上３月２５日までに退去。
４月１日に新入居者入居開始。
の流れになっており、
本当に何もすることがなく、安定して家賃が振り込まれて行きました。
いまこの同じ物件が出たら即買いすると思います。（笑）
そして２棟目へ
そうなると２棟目も買おうとなりますよね。
１棟目の建築会社にまだ売れ残っているアパートがあったので、
１棟目の近くの物件ということもあり、
そちらも何とか買いたいと思い、話をしていきました。
それも利回り１０％程度でしたので、
同じように金融機関に打診してもらい、
サブリースを付けてもらい、
これも金融機関（別のところ）からOKが出ましたので、
トントン拍子に２棟目の契約が進みました。
新築で１０％のアパートが売れ残っている時代があったのですね。
それがサブプライムローンの影響の恐ろしさです。
２棟目はなぜ決まらないのか
２棟目は１棟目とは別の管理会社に委託することになりました。
こちらもサブリースから地場の管理会社委託方式に切り替えました。
しかしながら、
退去の後になかなか決まらないのです。
築浅で家賃もそれほど高くなく、立地も良いのに決まらない。
そこで、展示と営業を開始します。
部屋にオシャレな棚や照明器具を設置し、
良い感じに写真を撮影し、募集広告を作り、周辺の不動産屋さんに営業していきました。
この頃にはすでに募集広告を作って営業というノウハウは出回っていましたので、
私もそれに習って行動しておりました。
ですが、まあ、それほど効果があったわけではありません。
築浅なのに築古と同じくらいの努力が必要でした。
１棟目は何もしなくても決まるのに、２棟目はなぜ決まらないのか。
結論はそう・・・「管理会社」なのです。
空室対策の中で一番効果的なのが・・・
結局努力してもしても空室の期間を短くするのは難しかったので、
最後の手段として管理会社の変更を決断しました。
１棟目と同じ管理会社にしたのです。
するとどうでしょう。
とたんに空室が無くなっていったのです！
色々と空室対策をしてきましたが、
今も思いますが、管理会社の力が、
影響力として一番大きいような気がします。
物件自体の力ももちろん大切で、
自主管理で多くの仲介会社に案内してもらう方式が上手くいくケースも多いですが、
その場合は物件自体の競争力が高いことが多いかもしれません。
福岡の小場氏も本の中で同じことを書いていたので、
妙に共感したことを覚えています。
再び安定稼働
そんなこんなで結局２棟とも同じ管理会社に管理してもらうことになり、
毎月安定稼働になり、
副業としてはかなり優秀で、
毎月預金が増えていく素晴らしい投資となりました。
新築アパートは利回りが低いのが難点ですが、
高めの利回りで買えたことで次につなげることができました。
運と行動と決断が良い結果につながり、
現在の道につながっています。