人口減少化を生き残る大家さんのためのブログ

広島不動産投資ブログ|不動産とJ-REITと株に投資

コラム

【コラム】コロナショックが不動産に及ぼす影響(予測)

更新日:

コロナショック

コロナウイルスがもたらした不況のきっかけ

この記事を書いている時点では、

コロナウイルスの感染者がヨーロッパを中心として、

アメリカでの蔓延も日々ニュースになっており、

ヨーロッパ・アメリカ共に、自粛要請や、

様々な店の営業をストップするなど、

経済にも直接的なダメージが発生している状況です。

サブプライムローン問題については、

どちらかというと間接的な、金融・不動産の側面からのダメージでしたが、

今回は営業停止や客数の激減等、

かなり深刻かつ直接的なダメージがあり、

体力のない中小の飲食店や、その他旅行観光業をはじめとした、

多様な業種への影響が、いまだに計り知れません。


日本においては、

消費税増税前から不況入りのシグナルが出ており、

消費税増税によって不況が確実なものとなりました。

そこに来てこのコロナウイルスによるショッキングな影響。

日経平均株価も高値が約24,000円と、

かなり高い水準だったこともあり、

3月に入り、連日の下げ相場となりました。

株価が実体経済に影響を及ぼして、それが数字に表れるには少し時間がかかりますが、

今回のように多様な業種について急激に売り上げが激減すると、

すぐにその影響が表れてきますから、

不況という状況に一気にたどり着いてしまいました。

通常では反発するであろう株価についても、

しばらくは上げきれずに低位で推移するものと予測できます。

不動産業はどうか

建設系の不動産業(建売、注文住宅販売系)

では不動産分野についてはどうでしょうか。

まず今回の騒動で話が真っ先に上がったのが、

住宅設備の供給の問題。

住宅設備の工場が中国にあるものが多く、

中国内の混乱により、供給が滞っており、

なかなか日本の工事現場に入荷してこないという話。

これが長引くと、建設系の不動産会社にとっては、

納入が遅れ、売上金の回収が伸びてしまいます。

また、同じように工事の受注についても、

見通しの悪い中で契約を決断する施主の心理的には、

一旦落ち着いてからにしようと思うことが多いのではないでしょうか。

建設系の不動産業者にとっては、

結構直接的な影響がありそうです。

しかし、中国内でのコロナウイルスの蔓延は比較的落ち着いていることから、

この住宅設備の供給の問題に関してはある程度の目途がつきやすいかもしれません。

不動産仲介業(売買・仲介)

仲介業については賃貸・売買とありますが、

すぐに影響が出るかどうかは予測できません。

不況になると、賃貸需要や不動産購入需要は減りますので、

少し長期的な目線で考えると、こちらも良いことはありません。

実際サブプライムローンによる不況の中では、

不動産の値下がりの中で売買不動産の価格は下がり、

買い手不在の時期が長らく続きました。

賃貸不動産についても、大手の工場の閉鎖や、就職難などにより、

賃貸需要も減少し、空室率が高くなりました。

ただし、仲介業は仕入れがありませんので、

金が回らなくて倒産というリスクは比較的低いかと思います。
(変な冒険をしなければ)

最近はそもそも賃貸仲介業の路面店も厳しくなってきているようなので、

賃貸需要が減ってきた際には、賃貸仲介店の閉店はありえそうです。

不動産賃貸業(大家)

こちらもテナント系の不動産をお持ちの大家さんは、

テナントさんの売り上げが激減する可能性があり、

それにより賃料が払えないなどの影響があることは容易に予想できます。

賃料不払いや退去、空室の長期化等が直ちに顕在化してくるかと思います。


一方住居系の不動産については、

基本的にはただちに影響があるということはありません。

仕事でコロナの影響を受け、収入に悪影響があった方については、

引っ越しや退去があることが予想されます。

長期的には、不況入りし、経済活動が停滞すると、社会人需要が減りますので、

空室率が社会環境的に上がる要因はあまり考えられません。

そうはいっても短期的な影響はほとんどありませんので、

不況に強い住居系賃貸業の本領発揮の局面を迎えそうです。

不動産の価格動向

(首都圏は除く)

不動産の価格については基本的に上げ要因がなくなりました。

実需(自分で済む家を探す人の需要)については、

タイミングを見て買おうと思っている人はいったん様子見をすると思うので、

「高いけど買う」という気持ちにはなかなかなりにくい。

ですが、不動産の価格は下がってもかなり徐々に下がると思いますので、

当面あまり実感できないかと思います。

ただ、分譲の戸建てはなかなか売れなくなると思いますし、

価格も下がってくるトレンドは既にあります。


収益不動産については、

投資家心理になりますので、実需とはちょっと異なります。

基本的にこの収益不動産の価格が下がるということは、

切羽詰まった売主が多くならないと下がらないので、

今まで通り個別になぜか安いお買い得物件は出てくるでしょうけれども、

全体的に安くなるということは考えにくい。

なぜなら、このコロナショックを手ぐすね引いて待ちに待っていた買主が、

近年大量供給されているからです。

この大量供給によって下値は確実に拾われてひずみがなくなりますので、

収益不動産の価格は以前のような水準になることは考えにくいです。

したがってわかりやすい買い時は今回来ないと思っています。

収益不動産が下がる要因は、「賃貸需要の激減」に尽きます。

【追加更新】2020年4月15日

現時点でこの記事から約1ヵ月が経過しておりますが、

収益不動産は価格が下がってきています。

この点は私の見解が誤っていた部分があります。

しかし現時点で下がっている物件は、


・築古で耐用年数が残っていない

・賃貸需要が弱い(空室率が高く改善余地も少ない)


という物件がわかりやすく下がっています。

下がっているというよりは、本来の価値に戻っている感じでしょうか。

いまのところ、このような再生難易度のかなり高い物件が下がっています。

この世の中の雰囲気ですと、不動産屋も高くは売れないというマインドになっているはずなので、

全体的には下落傾向になりそうですが、


・築浅

・好立地



の物件は下げにくいでしょうね。

いずれにしても築浅だろうが、好立地だろうが、

賃貸需要は間違いなく減っていきます。

もしかすると逆に低品質低家賃のアパートの方が需要が高まるかもしれませんね。

-コラム
-, , , , ,

Copyright© 広島不動産投資ブログ|不動産とJ-REITと株に投資 , 2021 All Rights Reserved Powered by STINGER.