人口減少化を生き残る大家さんのためのブログ

広島不動産投資ブログ|不動産とJ-REITと株に投資

書評

【書評】『元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法』

更新日:

著者紹介

著者は松田淳さんです。

「NSX松田」と自称されていることもあったと思いますが、

おおよそ10年くらい前から不動産投資についての情報を発信されていた1人です。

ホームセンターに勤務経験があることを活かされ、

当時から大家さんによるDIYの方法を解説されていました。

元祖DIY大家という気がします。

24歳でホームセンターに勤務、30歳で不動産投資をスタート。

その後次々にアパート・マンション・戸建てを購入し、

サラリーマンを卒業。2010年11月時点で9棟65室家賃年収2553万円となっています。

今検索してもあまり松田さんの情報が出てきませんが、

私は不動産投資を行う中で、松田さんの著書がとても参考になりましたので、

ここで紹介させていただきます。

概要(目次)

第1章 金持ちになる夢をカタチにする
    セミ好き少年が不動産投資家になるまで

第2章 6年で築き上げた「お金持ち」までの道のり
    株より堅い不動産投資、実践14棟の売買録

第3章 高利回り物件を手に入れる仕組みを作る
    少ない元手で多くの家賃が得られる物件はいっぱいある

第4章 買っていい物件の見極め方
    他人が行きたがらない道の先に、お宝物件はある。

第5章 物件の価値を劇的にアップ!シンプルな方法
    費用を抑えて、高く貸す・売る・セルフリフォーム術

第6章 少ない資金を元手にお金を永遠に増やす仕組みを作る
    300万円さえ用意できれば、人生の不安は解消できる。

はじめに

この本のテーマは「元手300万円があれば、資産を何千何億にも増やしていける」という内容です。

私自身、元手は確か200~300万円くらいから始めましたので、

この本のテーマに沿ったような道のりを歩んでいます。

有名大家さんの中には元手が何千万円もあって、

その資本で大規模物件を買って「ドヤッ」となっている方もいますが、

本来不動産投資とはそういう方のものでした。

松田さんのようにホームセンターに勤務され、

給料や株の利益を元手に不動産投資をするという発想は、

当時まであまりありませんでしたが、

『金持ち父さん貧乏父さん』や、松田さんのような先駆者の情報発信により、

今の日本の不動産投資市場が出来上がったものと思います。

第1章 金持ちになる夢をカタチにする

セミ好き少年が不動産投資家になるまで

この章では松田氏が不動産投資をはじめるまでの経歴について書かれています。

幼少期からお金持ちにあこがれながらも、その方法がわからずに過ごしていたそうです。

ホームセンターに勤めているときに、お姉さんから『金持ち父さん貧乏父さん』をプレゼントされ、早速株の売買を始めます。

しかし株の不安定さやストレスにより、ちょっと違うなと思ったそうです。

その後山田里志さんの『実録 サラリーマンの私にもできた!アパート・マンション経営』という本に出会い、

その本で紹介されていた不動産業者さんを訪問したのが始めだそうです。

当時は情報源は本や投資家のホームページや不動産業者さんくらいしかない時代でしたから、

少ない情報の中を切り込んでいく突破力が必要な時代でした。

第2章 6年で築き上げた「お金持ち」までの道のり

株より堅い不動産投資、実践14棟の売買録

1棟目 木造1K4戸利回り17%

築17年で1.7%の30年でローンが通ったそうです。

なかなか信じがたい条件ですが、銀行側のミスが通ってしまったとのことです。

家賃月額12万円に対し返済2.3万円で、良い数字が出ますね。

1棟目に買う物件は、とても大切です。1棟目で失敗すると、次に進めません。
これから不動産投資をはじめる人は、まず1000万円以下の万が一失敗しても取り返しのつく金額で買ってみることをおすすめします。
(中略)
頭の中で考えていても答えは出ません。まずはやってみること。ただし、不動産では失敗すると再起が難しいので、小さい物件からはじめることが重要なのです。

p49~50

2棟目 木造アパート1R8戸 利回り15%

指値をやたらと入れるのではなく、絶対に欲しい物件では満額で買うなど、メリハリが大切だと思います。

P51~52

2番手だったそうですが、1番手が指値をしていたので2番手でも買えたそうです。

仲介業者によっては、

順番を優先することもありますし、融資が決まった順にすることもありますし、

色々やり方はありますが、いざというときに

「現金即日で買います!」と言える準備をしておけると良いですね。(なかなか難しいですけどね)

3棟目 重量鉄骨マンション1K32戸 利回り12%

スルガ銀行で30年返済でローンを組んだそうです。

物件的にはとても良さそうな物件ですね。

購入額は1億2千万円とのことで、この規模で12%なら、かなりお買い得なのではないでしょうか。

4棟目 木造アパート1R8戸 利回り30%

健美家で見つけて現金買いしたそうです。

入居者がいない状態で一棟貸しをしていたので、解約したそうです。

私だったらそのまま継続するかなぁと思いますが、

もっと高い家賃で貸せそうだと思ったそうです。

そして物件に寝袋で寝泊まりしながら全部屋セルフリフォームをするという、

DIY大家の先駆けになりました。

5棟目 再建築不可戸建て 利回り13% 

840万円ですが、600万円のフルリフォーム済とのこと。

こういう物件私も好きです。

しかも23区内。

ライフ住宅ローンで30年返済とのこと。

この物件から戸建て賃貸の良さに気が付いて、

戸建て物件を探すことになったそうです。

そしてサラリーマンを辞めて専業大家に。

サラリーマンを辞めて物件購入にブレーキをかけようと思ったけれども、

実際は物件購入に拍車がかかったそうです。

6棟目 2K×2戸、4K×1戸アパート

400万円を150万円で買って、すぐに300万円で売却されたそうです。

これはちょっとグレーゾーンですかね。

7棟目 戸建て 利回り24%

250万円で想定家賃は5万円。

ただし60万円のDIYリフォーム代がかかり、完了まで2年。

その後入居者が5万円で決まったそうです。

今なら効率を考えると、業者委託してでも早々に仕上げて賃貸募集するでしょうね。

以下、14棟目まで続きます。

今見てみると結構再販業者的なやり方なので、

ちょっとご紹介は控えさせていただきます!

第3章  高利回り物件を手に入れる仕組みを作る

少ない元手で多くの家賃が得られる物件はいっぱいある

中古の木造物件は固定資産税が低く、現金で買えば全室空室でも維持費がほとんどかかりません。売るときも安いので買える人が多くいます。個人与信でのローンや現金で購入する人も多く、融資情勢の影響はあまりありません。

p84

一理ありますね。

維持費が低く、売値も安いアパートであれば、現金で買えますし、

売るときも現金で買ってくれる買主さんがいますので、

ある程度維持管理ができていれば、(どうせ法定耐用年数は過ぎているので)築年数もあまり気にする必要がありません。

私が買った一番安いアパートは400万円でしたが、

6年所有してボロボロでしたが、400万円で売却できましたので、

値下がりリスクも非常に低いです。

ただ、築古木造が最強なわけではなく、

メリットデメリットがありますので、バランスよく考えることが必要かなと思います。

その他物件検索に必要なホームページや業者さんの見極め、iPhone活用術などが記載されていますが、

ここでは割愛させていただきます。

第4章 買っていい物件の見極め方

他人が行きたがらない道の先に、お宝物件はある。

サブタイトルが良いですね。

他人が買わないような物件を買うのが事業としての腕の見せ所です。

誰も買わないような物件を誰かが買ってくれる、誰かが借りてくれる物件に仕立て上げるのが事業的な思考ですし、

投資で成功する心構えとしては「原則」と言っていい思考ではないかと思います。

「立地」と「建物」だけを重視して購入するのは危険です。そこには一番重要なことが抜けています。
それは「需要と供給」です。「入居希望者の数と入居可能な部屋の数」のバランスを把握しないことには、その後の入居率を予測することはできないのです。

p117

ここも納得です。

「立地」は不動産の価値の本質的な要素ですが、

立地が良い物件は利回りが低いです。つまり価格が高いです。

資産としての土地の価値が変わらないか上がっていくので、

収益性を求める投資家にとっては、「立地」よりも「需給バランス」が大切だと思います。

通常求めているのは資産性ではなく、収益性ですので、

その点で考えると、競合の多い好立地な物件よりも、

競合の少ない田舎の高収益物件の方が、

収益性の面では価値が高くなります。

ただ、立地は簡単に良し悪しがわかりますが、

需給バランスの調査については少し難度が高い部分がありますし、

実際買ってみて気づくことも多々あります。

この調査の仕方については、この項目でいくつか紹介されています。

松田氏オリジナルの調査方法や実例もあり、参考になります。


立地や資産性を不動産に求めるべき人は、

すでにある程度の資産を持っている人です。

第5章 物件の価値を劇的にアップ!シンプルな方法

費用を抑えて、高く貸す・売る・セルフリフォーム術

この章はセルフリフォームの内容になっています。

松田氏と言えばセルフリフォーム(DIY)ですが、

リフォームについては今となっては情報がたくさんありますし、

私もこのブログの中でいくつかご紹介しておりますので、

具体的な紹介は割愛させていただきます。

私も、事業者として不動産を扱うなら、ある程度の建物や設備の知識を身に着けるために、

DIYは一通りやってみることをオススメします。

その中で得られる知識や経験は何にも代えがたいものがあり、

その知識や経験を持って業者さんに委託することが大切だと思います。

第6章 少ない資金を元手にお金を永遠に増やす仕組みを作る

300万円さえ用意できれば、人生の不安は解消できる。

この本を通して松田氏が伝えたかったことは、

資金がないから・・・という理由で不動産投資を始められないのは言い訳にならないし、

300万円あればあとはどうにでもできる。

ということだと思います。

もちろん300万円以下で実現することも可能ですから、

300万円も資金がないから・・・という理由も理由にならない。

いつまで経っても前に進めないということを言いたいのだと思います。

最終章の第6章では、

初めに買うなら「戸建て」ということと、「競売」も安く買える、ということが書かれています。

私も戸建てには賛成です。

ただ、競売は近年かなり高額で落札されている事例が多く、

通常のルートで仕入れた方が指値もできて安く買えるのではないかと思います。

もちろん、景気によって競売が多くなれば、相場より安く仕入れやすくなる可能性はあります。

最後に素敵なメッセージをご紹介して、この記事の締めとさせていただきます。

みんなと同じことをやれば競争に巻き込まれます。

他の人がやらないことを恐怖を乗り越えて挑戦した人が、人より先に利益を手にするのです。

(中略)

テンションは必要以上にあげる必要はありません。株で失敗する人は、のめりこむ人です。

淡々と、やるべきことをやりましょう。不動産投資は、行動の積み重ねで着実
に目標に近づいていけます。

(中略)

頭の中で考えて終わるのではなく、実際に行動を始めた人だけが、未来を変えていけます。

P202

心に染みわたる言葉ですね。心に刻みましょう。

おわりに

書評の記事では、基本的に本内容の全てはご紹介していません。

紹介していない部分の方が多く、ここで紹介している内容には、私の個人的なバイアスがかかっております。

しかし、その一部でも心に響く内容があったのではないかと思います。

どういった形でも良いので、気になった方は是非原本をご一読ください。

おすすめ度

★ ★ ★ ☆ ☆

発売当初と今とでは私の個人的評価が異なる書籍です。
入門編としてはやる気の出る1冊ですが、
今となっては古くなってしまっている情報もあり、
同じような本も多数出版されています。
初心者向けの1冊で、情報は古くなってしまっているものの、
当時の多くのサラリーマン投資家に勇気を与えた1冊です。

-書評
-, , ,

Copyright© 広島不動産投資ブログ|不動産とJ-REITと株に投資 , 2021 All Rights Reserved Powered by STINGER.