2020年4月1月から改正民法の施行が実施されます。
不動産賃貸業に影響する点をまとめておきます。
なお、この改正は2020年4月以降の契約は改正版を、
それ以前の契約については現行の契約に基づいて運用されます。
ただし、現行契約書を2020年4月以降に更新した場合は改正内容が適用されます。
改正民法のポイント（大家用）
個人保証における極度額の設定
原状回復ガイドラインの義務化
賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
賃借人による修繕
個人保証における極度額の設定
個人（会社等の法人以外の者）が保証人になる根保証契約については，保証人 が支払の責任を負う金額の上限となる「極度額」を定めなければ，保証契約は無効となります。この極度額は，「○○円」などと明瞭に定め，書面に記載しておか なければなりません。
法務省「 賃貸借契約に関するルールの見直し 」より引用
賃貸借契約に連帯保証人をつける場合は、
「極度額」という保証の限度額を記載しなければならなくなりました。
この金額の明記により、
連帯保証に対する抵抗感が増大する恐れがあり、
連帯保証人を要求したり、連帯保証人を引き受けてもらうことが、
やや難しくなることが予想されますので、
今まで以上に家賃保証会社を利用することが標準になるのではと思われます。
原状回復ガイドラインの義務化 （621条）
（損害賠償及び費用の償還の請求権についての期間の制限）
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
諸悪の根源である原状回復ガイドラインが明文化され、
ガイドラインではなくなります。
裁判等では既にこのガイドラインに沿った不公平な判決をしており、
実質的な変更はないように思います。
しかし、このガイドラインに少しでも抵抗し、公平な取引にするために、
特約事項により原状回復の約束事を記載しておく必要があります。
正直なところ、
汚さずきれいに使ってくださる賃借人さんがいるから賃貸業は成り立つのであって、
そうではない人が増えたりした場合は確実に赤字になります。
減価償却という会計上の概念を使っているガイドラインの内容には賛同しかねます。
賃借物の一部滅失等による賃料の減額等 （606条）
(賃借物の一部滅失等による賃料の減額等）
第６１１条 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。２ 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
設備等が故障して使用できない場合に、
修繕が長期化すると、賃料の減額をする必要があります。
恐らくこのような表が改正民法対応の契約書では記載されることになります。
免責日数を過ぎた日数分の賃料を計算することになります。
ただ実際に計算すると・・・
（例）
築古物件で起こる可能性が高いと思いますので、
賃料５００００円の戸建てで漏水が発生し、
漏水修理のための業者さんが手配できず、7日間水が使えなくなったとします。
（７日間－免責日数２日）／３０日×５００００円×減額割合０．３
＝２５００円
契約書に基づいて、恐らく直近の家賃から２５００円が差し引かれることになります。
現行では各地各管理会社や大家さんによって、
多様な対応方法がとられていましたが、
このトラブル発生時の規定が明文化されることによって、
賃借人としてはトラブル発生時のお詫びの金額は少なくなるものと思います。
賃借人による修繕 （第607条の2）
（賃借人による修繕）
第６０７条の２ 賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
一 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
二 急迫の事情があるとき。
現行でも賃借人が修繕した場合に賃貸人に償還請求することができます。
しかし、賃貸人に許可を得ることなく勝手に修繕して、
その費用を請求されると、確実にトラブルになります。
修繕の必要がある事象が発生した場合に、
賃借人側で修繕できる場合を規定することによって、
トラブル回避を目指しているのではなかろうかと思います。
調べてみるとまだいくつか整理しておくべき改正点があるようです。
いずれにしてもいままでの契約書のひな型ではこの改正に対応できませんので、
ひな型とともに、特約事項等の内容を確認しておく必要があります、