今回は、Ｊ－ＲＥＩＴの「アドバンス・レジデンス投資法人」さん（以下「アドバンスレジデンス」と言わせていただきます）の決算資料を参考にさせていただいて、
賃貸事業環境（統計情報）について整理していきたいと思います。
アドバンスレジデンスは住居系のJ-RETTで、
中でも首都圏を中心にポートフォリオを構築しており、
非常に安定感と資産性の高い銘柄です。
利回りは現在約3.4％と、J-REITの中では低水準なことからも、
その信頼性の高さが伺えます。
さて、そのアドバンスレジデンスが2019年12月13日に決算説明資料を公開していますので、
そこの資料が大変参考になりましたので、シェアさせていただきたいともいます。
気になる方は元のホームページをご参照ください。
主要都市の需給状況について
上記の図をご覧ください。
東京23区、札幌市、名古屋市、福岡市、仙台市、大阪市等の大都市では、
人口減少下においても、転入超過（社会増）となっており、
さらに住宅着工数との比較でみた場合、
仙台市以外は全て 需要 ＞ 供給 となっております。
ちなみにわが中国地方は主要都市すべてが転出超過となっており、
恐らくその他の地域も大部分が転出超過地域であることは容易に想像できます。
これら主要都市への人口集中のトレンドは今後継続しますので、
転入超過都市への不動産投資が王道であることは間違いありません。
賃料の変動について
これはアドバンスレジデンスのポートフォリオ内のデータですが、
先述の需給動向と、賃料には相関関係がありそうですね。
この賃料の増額についてはアドバンスレジデンスさんのバリューアップ工事等による努力の成果も含まれていますが、
地域差を考えると、やはり需給関係が大きそうです。
基本的にどのJ-REITの住居系投資法人も、
バリューアップにコストをかけて、賃料と稼働率のアップを常に実施しています。
この姿勢が大切です。
その結果、物件の価値は上がり、コスト以上の隠れ資産となります。
それを図にしたものが次の図です。
基本的にコストを掛けずに原状回復だけで回していくと、
図の実線と点線のように築年数による賃料減少・価値の下落が起こります。
それを建物維持管理の徹底と、計画的な設備投資の実施により、
新築当初よりもむしろ家賃を上げて・価値を維持していこうという姿勢ですね。
基本的にこのように物件価値を上げていくやり方が、
事業者としての基本姿勢ではないかと思います。
不動産価格はまだ高水準維持か
最後にこの資料だけコンフォリアレジデンシャル投資法人さんの資料をお借りします。
基本的な不動産取引利回りは、10年国債利回りに追従している様子が左図からわかります。
2007年頃からサブプライムショックにより不動産価格が下落しておりますが、
基本的に国債利回りのトレンドと同じ下降トレンドになっていますね。
今回のコロナウイルスがサブプライムを超えるかどうかという話が出ていましたが、
今のところ、株価や不動産価格にサブプライムショックを超える影響は出ていません。
まだ株価の本格下げから2ヵ月程度しか経っておらず、
自粛の影響もまだ数字で見えてきていません。
ちなみに、今回のコロナショックでは、東証REIT指数の下落率がTOPIXの下落率を上回って下落しましたが、
まだ戻り切れておらず、割安な銘柄もいくつかありますので、
今後さらに下げることがあれば、とても良い買い物ができる環境になるでしょうね。
実際の投資地域は転出超過地域がほとんど
転入超過地域への投資は、実際に住んでいたり、機動的に身動きできる人でなければ非常に難しいでしょう。
基本的に転出超過地域の方が多いわけですから、その中で生き残っていくためには、
ファンドとは違うやり方をしていく必要があります。（もちろんバリューアップ等は必要）
人口がどんどん減っていっている中で、
物件価値を維持向上し、賃料や入居率を維持していかなければいけませんので、
ハードルが高そうです。
しかし地方は価格が安いです。
価格の安さで人口減少リスクをカバーすることができます。
そして、他の物件と差別化をすることで、賃料と稼働率を維持していきます。
さらに、重要なことですが、人口減少地域の中でも、
需給関係は地域によって異なります。
ファンドが気付かないような狭い範囲では、需要過多になっているところもあります。
また、需要過多まではいかなくても、
需給関係のバランスが長期にわたり調和がとれる見込みの地域もあります。
アリにはアリのやり方で、自分の得意な地域で勝負していけば、
きっと勝機はあるものと考えています。
そうはいってもファンドの考え方ややり方には、参考になることが多いです。
私は首都圏への直接投資は物理的な制約がありますので、
地方の人口減少地域で頑張りつつ、J-REITを通して首都圏の不動産に投資するスタンスでやっております。