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コラム

不動産投資は楽勝か?

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不動産所有棟数競争や、不動産賃貸料収入競争が行われている新興大家業界では、

より多くの不動産を所有した人や、より多くの不動産収入を得た一部の人たちが「先生」となり、

セミナーを開催したり、雑誌のインタビューを受けたり、本を書いたり、SNSで安く買った物件やDIYの話を公開し、知名度を上げていっています。

不動産投資は既にエンターテインメントとしての側面ももっており、

そのエンターテインメント性も相まって、

多くの人が不動産投資競争に参加するようになっていっています。

誰もが簡単に参入でき、誰もが簡単に利益を出すことができる。

そういったものとして捉えられています。

また、「先生」となった人が、初心者を相手にコンサルタントをしたり、会費制による会費を徴収したり、不動産を売りつけたりと、

大家の名を借りた別業種の業者になることも多くみられます。

地位や名声欲によることもあるかもしれませんが、

もしかすると、大家業が思ったよりも儲からないから?

なのかもしれません。

専業大家と兼業大家

私は基本的に不動産投資の世界はバランスが大切だと考えています。

サラリーマンと投資家を兼ねる「兼業大家」さんも多い世界ですが、

不動産に時間を使おうと思うと、本業の時間を使う(削る)必要が多くあります。

また、貴重な休日の時間も不動産に使わなくてはいけません。

不動産の管理を全て一括で任せていても、規模を拡大しようと思うと、

必然的に新規購入にかかる時間だけでも、サラリーマンにとってはかなりの時間を使うことになります。

・物件の検索
・物件の問い合わせ
・現地調査
・各種ヒアリングと確認
・買付と銀行融資の準備と相談
・契約
・引渡しと管理会社打合せ
・リフォーム手配
etc

余裕時間の少ない多くのサラリーマンにとって、新規購入だけでも相当な時間が必要になります。

この後は関係各業者との電話対応が不定期でやってきます。

不動産を相当数増やしていったときに、よほど本業の時間中に余裕のある人でなければ、

次第に両立が困難となります。

多かれ少なかれ、本業の時間がどんどん削られているわけです。

平日に休みのある仕事とか、時間的に余裕のある仕事とか、

そういうアドバンテージがあると両立しやすいと思いますが、

公務員のような内勤でガチガチの職場だと、難しくなっていきます。

兼業大家さんのメリット

兼業大家さんの場合は、本業の収入で生活することができるので、

不動産から得た収入を全く使わずに再投資できるというメリットがあります。

そういう意味では資産形成には兼業大家さんの方がメリットが大きいと思います。

ですから、専業を目指さない方は、兼業しやすい、管理を全委託できるような不動産の購入をメインに、

ある程度の規模までに限定して、本業や家庭に影響ない範囲に留めておくのが、

個人的には全体のバランスが最も調和でき、幸福感(不安やストレスが少ない状態)が得られるのではないかと思います。


本業の収入で貯金をし、不動産の収入も貯めて、再投資していく循環を作れば、

無理なく資産が作れると思います。

ポイントは、いかに本業や家庭の時間を削らずに不動産収入を得ていくかという点だと思います。

このバランスを崩すと、本末転倒の結果になりかねません。

専業大家さんのメリット

本業の仕事を捨ててでも、不動産を本業にしようとすると、

メリットとデメリットは鮮明に表れます。

メリットとしては、

時間が確保しやすいということに尽きます。

物件調査や、物件の管理、打合せ、購入、売却等にかかる時間的な制約がありませんので、

兼業大家であったときよりも規模の拡大等が圧倒的にやりやすくなります。

デメリットとしては、

社会保険料が全額自己負担となり、法人化した場合には、

法人経営に係る諸費用を追加で負担していかなくてはいけません。

これらの経費負担や、給料等全てを不動産収入から支出する必要があります。

不動産から得られる利益がそれによってかなり減りますので、

一定以上の規模を保ち続けないと、破綻することになります。

専業大家のハードルは厳しくなる

不動産賃貸業は、基本的に返済比率が高く、利益率も低い業種ですので、

薄利多売型でなんとか維持するようなイメージです。

そんな中にあって、

現在までは少子高齢化・人口減少下にあっても、

世帯数が伸びていたり、転入超過となっていたり、

サブプライムショックからの回復局面であったり、

マクロ的な指標は常に上向きだったと思います。

それがここ10年くらい続いていますが、

この10年間は、株も不動産も、買えば儲かった時代です。

適当に買った不動産も、築年数が経過しているのに買った時よりも高く売れる時代です。

多くの大家が物件を売却し、また多くの転売業者が転売を繰り返してきた結果、

収益不動産は実態よりも高く評価されていることが多い状況です。

上げられるところまで上がった状況とも言えます。

収益不動産を購入したい層が、法人も含めて広がりをみせた10年でもありました。

市場参入者が増えてきた時代です。

次の10年はどうなるでしょうか。

日本は増税やコロナショックがあり、確実に一旦は景気後退局面に入ります。

先日「近年の賃貸事業環境(需給状況)を整理しておこう」

でも書きましたが、

東京23区、札幌市、名古屋市、福岡市、仙台市、大阪市等の大都市では、
人口減少下においても、転入超過(社会増)となっており、
さらに住宅着工数との比較でみた場合、
仙台市以外は全て 需要 > 供給 となっております。

という状況なので、

これらの都市については、引き続き地合いの良い環境が継続してもおかしくありません。

しかし、

例えば広島市は中四国で1番人口の多い約120万人の都市ですが、

2020年をピークに人口は減少します。

さらに2017年から毎年連続転出超過(社会減)となっており、

高齢化率も高くなることから、

産業等の衰退が懸念されます。

これらが直ちに不動産価格に反映されるわけではありませんが、

10年国債利回りがマイナスになり、好景気であった2019年までで、

(地方の)不動産価格はほぼ天井を打ったのではないかと私は考えています。

これ以上価格が上がる要因が見当たりません。

ただし全体的に下落傾向ではありますが、

広島市は比較的団地の住宅が多く、平地が少ないため、

利便性の高い交通機関のある平地エリアの(局所的な)需要はかなり底堅いと思われます。

しかし、それらの地域でもこれ以上の価格上昇は考えにくいため、

全体的に、今よりも価格が高くなることは基本的には無いと考えています。

つまり、

特に収益物件に関しては、10年前のように適当に買ったらいつの間にか値上がりしていたということはなく、

買った物件は買った値段くらいで売却できれば良い方になるのではないでしょうか。(もちろんバリューアップして高値で売却する方法はあります)

先述の大都市以外のエリアでは、そのような傾向になっていく。

これからは、今までに誰も経験したことのない人口減少下での事業活動になりますので、

これまでの経験則が通用しなくなる可能性があるということです。

誰も経験したことのない状況下で生き残るためには、

「不動産投資は楽勝!」と考えずに、

状況が変化したときのリスクについて考えておくべきと思います。

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