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コラム

不動産賃貸業は衰退期へ

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私は約11年前から不動産を買い始めましたが、

当時は不動産投資はオープンになっておらず、

地主さんや業者さん以外に参入者は少ない状況だったように思います。

当時はHPやブログはあったものの、SNSもなく、書籍も少ない状況でしたので、

基本的にかなり限られた情報の中で手探りでやっていくような感じでした。

私は当時内勤のサラリーマンでしたので、自由に動ける時間も限られており、

その限られた時間の中で物件の調査、購入、リフォーム、管理等をこなしておりました。

そんな中で大家の会を主催し、市場参加者が時間と共に増えていっている実感を持ち始めます。

その後さらに、SNSが浸透したことで爆発的に情報が拡散・氾濫し、

市場参加者も相当増えて来ております。

上記の図(イメージ図)のように、市場参加者は年々増える一方です。

ところが、

そのような状況になると共に、私自身が不動産を購入できる機会は年々減少していっています。

不動産投資にも成長カーブがある

個人的にも世の中的にも数年前までは成長期でしたが、

今は山の頂点付近の成熟期で、今後衰退期に入るものと考えています。

「不動産投資はちょろい」

という声も聞きますが、基本的に簡単に儲かるような商売が永続的に続くことはありません。

多数が市場に参入し、必ず衰退していきます。

ましてや、2020年までは人口増加地域は各所で見られましたが、

2020年以降で人口維持できる地域は多くありません。

維持が精いっぱいで基本的には減少する、というのが全体的な傾向でしょう。

人口減少に逆行するように市場参加者が増えている状況はゆがみです。

仕入れもできない、売り物は高い、買っても売上が上がらない、

そういった市場環境の中にさらに多数が参入してきたときに、

専業で賃貸業をしていくにはかなりの知識と資産と覚悟が必要だと思います。

兼業の場合は、本業があるので、最悪買えなくてもどうということはありませんが、

本業の場合は、仕入れが出来なければ衰退する一方です。

そういった中で常に新しい方法を模索していかないといけませんが、

それすら既に市場参加している多数のプレイヤーも日々模索しているわけです。

チーズは突然消える

そのような状況下でどのような対応をすればいいのか正解はありません。

幸い私は、今までストックしていた物件があり、

新規に仕入れができにくくなりましたので、

既存物件の借入金返済の短縮や一括返済を進めてきました。

成長期にいくつか物件を購入できていたので良かったのですが、

そうでなければ現状維持していくのも難しかったと思います。

毎年順調に買えていたものが、かなり短期間に市況が変化し、

仕入れが難しくなってきました。

もちろん工夫次第で今後も成長していく人も多いと思います。

ただ、個人的には以前の成長期のように成長していくのは難しいと思っており、

まさに上図のS字カーブのような運命をたどっていますので、

まあこんなもんなんだろうと思います。

今後拡大していくつもりもないのですが、

このまま衰退の一方ではそれはそれで面白くないので、

今は体力を温存しつつ、機を見て新しいことにチャレンジしていこうと思っています。

安易な脱サラはやめておいた方が・・・

現在サラリーマン大家で、脱サラを目指している方も多いと思います。

昨今の情勢を見るに、現在十分な家賃収入があったとしても、

脱サラにより、家賃収入から生活費を出すことになり、

さらに今までかからなかったコストが新たにかかることになりますので、

余程覚悟と見通しがハッキリしている状態でなければ、

家賃収入をあてにした脱サラはやめておいた方がいいのではないかと思います。

法人を作った場合には、法人税等、社会保険料、税理士報酬等々、

色々なコストが新たに必要になります。

現在の成長曲線を脱するには

基本的にネガティブな要素しか見当たらない投資環境ですが、

その中でも世の中の循環としては、数年に1回、新たな市場ができ、

新たな成長カーブを創造します。


太陽光発電、コインパーキング、コインランドリー、民泊・・・


今後も新たな市場は必ず発生します。

必要なのはその時に、成長カーブの初期段階で参入することです。

そのための情報収集と体力の温存を心がけて共に頑張りましょう!

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