私は2年前くらいからJ-REITに投資を始めています。
J-REITに関する情報はかなり少ないのですが、最近SNS等でプロの方が解説・コメントされており、
少しずつ情報が増えて来て私の理解も深まっております。
投資を始めてからほとんど損を出さずに来れていますので、
私のJ-REIT投資法について少しずつ記事にしていきたいと思います。
なお、基本的には経験上ミドルリスクミドルリターンの分類に入ると思うので、
大きく儲かったりはしませんが、
少しずつでいいから運用したいとか、投資先に困っているとか、
現物不動産投資からの脱却を図りたいとか、
何か買いたいけどどの株を買っていいかわからないとか、
少しでも色々な方の参考になればと思い少しずつ記事を書いていきたいと思います。
投資法を語るほど偉そうなことは言えませんが、
その中でも参考になる部分はあると思いますので、
そのくらいの目線で読んでもらえればと思います。
目次
J-REITとは
J-REITは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。
一般社団法人投資信託協会HPより
J-REITの定義については、
様々なHP等で解説がされていますので、詳細が気になる方は
参考HP「そもそもJ-REITとは」（「一般社団法人投資信託協会HP」外部サイト）
等を先にご覧ください。
上記の引用にありますとおり、J-REITは投資信託に分類されますが、東証に上場されており、株のように売買が可能です。
なぜJ-REITを買うのか
最近は個別銘柄はほとんど買うことはなく、J-REITのみに絞っています。
その理由は次のとおりです。
【J-REITに注力する理由】
１ 自分の本業である不動産賃貸業とほぼ同じと言っていいビジネスモデルであって、事業の全容が把握しやすい。また、IR資料には本業の参考になることがたくさんある。
２ 自分に買えないような超S級の不動産を間接的に所有することができる。そして株価には不動産という資産の担保と収益の裏付けがある。
３ ２とほぼ同じだが、人口一極集中の都心部の不動産を購入するのに、現物購入のハードルは高く、J-REITを買う以外に選択肢がない（私の場合）。
４ 財務面以外の物件の外部成長と内部成長に関する仕事や運営事務・営業を全てやってくれて、何のストレスも労力もない。（将来的にこれは重要）
５ J-REIT銘柄の数が限られており、個別株のように銘柄選定に迷う時間が少なくて済むのと、銘柄全体が把握しやすい。
６ 配当利回りが高い
７ 配当利回りが高いから下値も限定的
等々
当然リスク０ではありませんが、私にとってはこれ以外に長期的な運用先が見つからないので、現在株の売買はJ-REITのみに集中しています。
借金してまで買うようなものではないので、レバレッジはかけられませんが、今後現物からJ-REITへの組み換えを進めていくつもりです。
J-REITの売買法
私はJ-REITを買い始めるまでは、
通常の個別銘柄を売買していました。
様々な方法を試してきましたが、収支はトントンくらい。
それが何年も続いてきたのですが、
J-REITの売買に切り替えてからパフォーマンスが急上昇しました。
株にも色々な投資法がありますが、
私の場合は個別銘柄の売買ではテクニカルのみで個別銘柄を売買してきました。
テクニカルと言っても移動平均線のみです。
損切りラインを死守しておけば、勝率1割でも利益が出てくるはずなのですが、
私には向いていなかったようです。
そのテクニカル手法をJ-REITで試したところ、勝率が上がりました。
今もこの方法は一部で使っていますが、
基本的には塩漬け覚悟の配当狙いで買って、かなり高くなったところで売るということをしています。
その売買のタイミングはテクニカルです。
もっとパフォーマンスを高くするやり方もあると思いますが、
今のところこのやり方で一定の成果が出ておりますので、
当面はこの方法を試しながら検証していきたいと思います。
ただ、今回のコロナショック時の下落の際はナンピンで買いました。
実際に買ったのは東証REIT指数ではありませんので、
あくまでイメージですが、急落局面で買ったのは住宅系とインフラ系です。
コロナの影響があっても住宅やインフラへ影響はなく、単に安く買えるだけの状況だったので、
長期保有目的で買ったのですが、
その後リバウンドしてまた安値水準まで下がると思ったので、
リバウンドで一旦売却しましたが、思ったより下げずにずるずると上がっていっています。
その過程で何回か買っている状況ですが、
基本的には配当狙いなので長期保有目的です。
ゴールは売らずに長期保有
今は高くなりすぎたときに売って利益を確定していますが、
将来的には売却せずに税引後年間配当300万円（現在100万円弱くらい）を目指しており、
この配当金と年金と1～2棟の無借金の現物不動産で老後を過ごそうと考えております。（笑）
現在現物不動産は減らしていっていますが、
それでも組み換えながら徐々にという感じです。
将来的に不動産がたくさんあっても自分も家族も大変になるだけなので、
管理しやすい数の現物不動産を無借金で持っていれば、それで十分ですし、
その一翼を（間接的に）担ってくれるのがJ-REITであると思っています。
いつでも買えていつでも売れるし、納税も自動ですからね。
いまJ-REITの価格はどうなっているか
このチャートは日経平均と東証REIT指数の比較チャートです。
折れ線が日経平均で、ローソク足がREIT指数です。
現在REITの方が戻りが弱いことがわかります。
この原因は、商業やホテルなどのコロナ自粛から回復できないでいる業種のREITが含まれているためです。
REITには、
・住居系
・商業系
・物流系
・事務所系
・総合系
・インフラ系
などの分野があります。
このうちインフラ系はREIT指数には組み入れられていません。
インフラ系の投資対象のほとんどが太陽光発電設備などの再生可能エネルギー関連なので、正確にはREITではないそうです。
住居系・物流系などはいち早くコロナ前の水準まで回復しています。
現在出遅れた事務所系・商業系・ホテル系が回復してきており、
日経平均が下落した場合につられる可能性はありますが、
長期的に両者のサヤが元に戻ることを考えると、日経平均売りのREIT買いの局面という見方もできるかもしれません。
一方でコロナ前のREITの水準が非常に高かったので、
コロナ前の水準まで戻るということは逆にちょっと高いんじゃないかという懸念もあります。
個人的に注目の分野
これは個人的な注目点なので、投資の参考にはしないでください。（笑）
現在商業・ホテル系が上がってきていますが、両社ともコロナ自粛の影響は受けており、今後の客足の戻りも不透明です。
ただREITは「箱」を貸しているだけなので、変動賃料設定などもありますが、大部分は固定賃料になっているところが多いです。
ですので、そういう意味ではリスクは限定的かもしれません。
（※とはいえ先日インヴィンシブル事件がありましたが・・・）
参考URL：https://airstair.jp/invincible-mhm/
一方、事務所系のREITはというと、テレワークの影響で退去がでるのでは・・・
と懸念していましたが、一向に稼働率低下の数字が出てきません。
稼働率はコロナ前後で変わっていません。
ところが価格だけが下がっています。
収益が下がっていないのに価格だけが下がるというのは歪みですよね。
ですから、今後出遅れたのに高稼働な事務所系が元に戻るのではないかと、
虎視眈々と狙っております。
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