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コラム

不動産所得による税率の違いを考える

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今回は税率について改めて確認しておきたいので、

個人と法人の税率についてまとめておきたいと思います。

記事の中で税金の計算をしておりますが、

考慮されていない部分も多々ありますので、

実務においては必ずご自身か税理士さんにより計算を行ってください。



さて、まずは個人の所得税率表を見てみましょう。

これは速算表なので、実際には所得区分ごとに計算して合算するものが、

速算表で1回で計算できるようになっています。

個人の所得税率

課税される所得金額税率控除額
195万円以下5%0円
195万円を超え 330万円以下10%97,500円
330万円を超え 695万円以下20%427,500円
695万円を超え 900万円以下23%636,000円
900万円を超え 1,800万円以下33%1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下40%2,796,000円
4,000万円超45%4,796,000円
国税庁HP「所得税の税率」より

一方、住民税の方は累進課税ではなく、一律10%となっておりますので、

所得金額による税率の変化を考慮する必要がありません。
※これに均等割り(広島の場合5500円)が加算されます。

それにしても上記の所得税に住民税を足して考えると、なかなかの割合ですね。

そして、さらに個人事業税が加算されます。

個人事業税は、青色申告特別控除の適用はなく、基礎控除が290万円あって、

税率は5%(業種によって少し変わります)となっています。※広島県HPより

こちらも累進課税ではありません。

法人の実効税率

法人税等には、

・法人税
・地方法人税
・法人住民税
・法人事業税
・地方法人特別税

があり、それぞれの税率を見ても全く税率の検討がつきませんので、

実効税率を計算している次のHPの数字を参考にさせていただきます。

「三反田会計事務所」さんによると、

中小法人(東京都)の場合、次のような実効税率になるそうです。

所得金額実効税率
400万円以下22.464%
400万円超~800万円以下24.898%
800万円超36.808%

個人と比べると高い税率には思えませんね。

個人と法人の税額を比較

概算(参考値)になりますが、個人と法人の税額を比較してみます。

繰り返しになりますが、ここでの計算はあくまで参考値ですので、

実際の計算はご自身や税理士さんで行ってください。

所得金額個人事業主法人
400万円所得税714,500円+住民税405,500円+事業税87,500円
=1,207,500円
898,560円
700万円所得税1,463,720円+住民税705,500円+事業税237,500円
=2,406,720‬円
1,742,860円
1000万円所得税2,793,120‬円+住民税1,005,500‬円+事業税387,500円
=4,186,120円
3,680,800‬円

この計算が正しいのかどうかはよくわかりません(実務での税額の計算は自動計算または税理士さんにやってもらっていますので)が、

大まかに見ても、法人の方が税金的には有利になりそうです。

個人の譲渡所得

次に個人で不動産を売却したときの税率を見てみましょう。

譲渡所得の種類国税住民税
短期譲渡所得30%9%
長期譲渡所得15%5%
※これに復興特別所得税が加算されます

長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日の時点で5年を超えている場合に適用されます。

実際の感覚としては買ってから6年くらいという感じですね。

また、これは総合課税ではなく分離課税ですので、

他の収入がいかに多くても、税率は一定です。

ここに少し税率の歪みが生じております。

長期譲渡所得が適用される不動産売却益の税率は20%と、

相対的に低いことがわかります。

法人の場合、不動産の売却益も賃貸料収入も、

全て合算して所得を計算しますので、

個人のこの分離課税かつ長期譲渡所得の税率というのはとても有利な税率であることがわかりますね。

戸建1戸の売却益くらいですと個人でも法人でもあまり変わりないかもしれませんが、

アパート1棟くらいの売却益を考慮すると、個人で長期所有して売却した方が法人よりも税金的には有利になります。

大規模な物件ほどその傾向が強くなるでしょう。

減価償却と長期譲渡所得

これは個人事業主の話になりますが、

中古の木造や軽鉄のアパートを購入したときに、

4・5年くらいの減価償却期間で償却するわけですが、

減価償却で相殺されるのは賃貸料収入です。

減価償却がなければ、賃貸料収入による所得には通常の税率がかかります。

所得が400万円を超える部分には30%税率がかかりますが、

これを減価償却によって相殺できるわけです。

減価償却で相殺した金額は、売却する時に課税されるのですが、

長期譲渡所得であれば、税率は20%になります。

つまり、減価償却で30%以上の税金を相殺していた分を

長期譲渡所得による売却によって20%に下げることができるわけですね。

正直ここまで細かい方法で節税しようとは思いませんが、

長期譲渡所得がいかにお得な税率であるかがわかります。

最後に申し上げたい税金のこと

基本的にあまり節税しようとしても税金から逃れられる方法はありません。

せいぜい利益が大きくなりそうな期中に、必要な経費を前倒しで使っておくくらいでしょう。

不動産賃貸業はなかなか社会的評価が得られにくい部分もありますが、

納めている税金はかなり多い方だと思います。

万年赤字の会社なども多いようですが、

不動産賃貸業は安定収入により安定納税をしておりますので、

納税という観点から考えると、非常に社会貢献度の高い業種なのではないかと思います。



そして最後に申し上げておきたいことは、

購入前には必ず減価償却と税額のシミュレーションをしておいてほしいということです。

売上と経費と返済額だけでシミュレーションすると危険です。

減価償却期間と、税金の推移などもしっかりシミュレーションしておきましょう。

そうするといかに儲からないかがわかります。(笑)

ご参考まで


※税金の計算についての内容になりましたが、個々の状況によっても異なりますし、私は税理士ではありませんので、実際の計算は個々人で必ずお確かめの上、ご判断ください。

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